Dự án RWA bất động sản: Tình trạng hiện tại và tiềm năng trong tương lai

Tài sản thế giới thực ( RWA ) đã tồn tại trên thị trường tiền điện tử nhiều năm, ngay từ năm 2018 đã có khái niệm tương tự. Tuy nhiên, cho đến năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng, việc token hóa các tài sản RWA như trái phiếu chính phủ Mỹ đã trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Trong những năm gần đây, một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA, bao gồm một số ít dự án liên quan đến bất động sản.

Các dự án RWA bất động sản này chủ yếu xoay quanh ba hướng: tài chính phân mảnh quyền sở hữu bất động sản, sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản tại khu vực cụ thể, và cho vay thế chấp bằng token bất động sản. Mục tiêu của chúng là đa dạng hóa sản phẩm đầu tư bất động sản, giảm bớt rào cản đầu tư, tăng tính thanh khoản, v.v.

So với quỹ tín thác đầu tư bất động sản truyền thống (REIT), RWA bất động sản có những điểm tương đồng trong việc giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản, nhưng có thể cung cấp cho nhà đầu tư nhiều cơ hội quản lý và sở hữu hơn. Tuy nhiên, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu và chưa được xác thực trên thị trường trong thời gian dài.

RealT: Đầu tư bất động sản phân mảnh

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất. Nó chủ yếu token hóa bất động sản nhà ở Mỹ trên chuỗi Gnosis để cung cấp cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. RealT mua bất động sản và token hóa theo pháp luật, ủy thác cho các cơ quan quản lý bên thứ ba chịu trách nhiệm quản lý và bảo trì. Lợi nhuận từ tiền thuê nhà sau khi trừ các chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token.

RealT áp dụng cấu trúc công ty đặc biệt, thông qua một loạt các LLC để sở hữu từng bất động sản, nhằm cách ly rủi ro. Khoảng 90% nhà đầu tư có số tiền đầu tư dưới 500 đô la, cho thấy RealT đã tạo ra cơ hội đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định. Trong hai năm qua, RealT đã phân phối khoảng 6 triệu đô la tiền thuê, doanh thu của nền tảng nằm trong khoảng 150-180K đô la.

Parcl: Chỉ số giá bất động sản đầu cơ

Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Nó tạo ra các chỉ số bất động sản khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng, nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà.

Mặc dù Parcl không liên quan đến giao dịch bất động sản thực tế, nhưng như một sản phẩm bất động sản độc đáo, nó đáng được chú ý. Tuy nhiên, mặc dù có nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng hỗ trợ, mức độ chú ý và thị phần của Parcl vẫn còn thấp, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50. Điều này phần nào cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa chấp nhận cao về các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno: Cho vay thế chấp bất động sản

Reinno đã hoạt động từ năm 2020 đến 2022, mặc dù đã ngừng hoạt động, nhưng thiết kế sản phẩm của nó đáng được đề cập. Nó cung cấp hai loại dịch vụ:

1. Cho vay thế chấp tài sản được mã hóa: Chủ sở hữu có thể nộp tài liệu tài sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt sẽ tạo ra công ty SPV và token để sử dụng cho vay thế chấp.

2. Tài chính cho vay mua nhà: Người dùng có thể tài chính hóa bất động sản sau khi mua nhà bằng khoản vay ngân hàng, để trả nợ ngân hàng, sau đó hoàn trả theo lãi suất cố định cho thỏa thuận.

Tuy nhiên, mô hình của Reinno có những rủi ro rõ ràng, như khó khăn trong việc truy cứu trách nhiệm khi người vay vỡ nợ, vấn đề "đánh cắp" tài sản. Những rủi ro này có thể dẫn đến việc ngừng hoạt động, cũng phản ánh rằng RWA bất động sản cần có một khung pháp lý trưởng thành hơn.

Tóm tắt và triển vọng

Bất động sản RWA vẫn là một lĩnh vực mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án dẫn đầu. Quy mô và cơ sở người dùng của các dự án hiện tại còn nhỏ, cần có quy định nghiêm ngặt và khung pháp lý hoàn chỉnh. Một số dự án giảm thiểu rủi ro thông qua cấu trúc cách ly rủi ro hoặc chọn sản phẩm tài chính làm đối tượng đầu tư.

Về mặt quản lý, hiện đang thiếu một khuôn khổ rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan quản lý khác nhau ở Hoa Kỳ phân loại token không đồng nhất, và trên thế giới cũng thiếu tiêu chuẩn tham khảo. Sự lộn xộn trong quản lý này có thể đe dọa sự phát triển lâu dài.

Tuy nhiên, nhiều công ty tài chính và tiền điện tử nổi tiếng vẫn đang khám phá RWA bất động sản. Một số dự án đã xác minh tính khả thi ban đầu trong hoạt động ngắn hạn. Xét về tầm quan trọng của bất động sản trong đầu tư tài chính, với việc thiết lập và hoàn thiện khung pháp lý liên quan, RWA bất động sản rất có thể sẽ phát triển nhanh chóng.