Proyecto RWA de bienes raíces: estado actual y potencial futuro

Los activos del mundo real ( RWA ) han existido en el mercado de criptomonedas durante muchos años, con conceptos similares ya presentes desde 2018. Sin embargo, fue hasta 2022, con el aumento de las tasas de interés en EE. UU., que la tokenización de RWA como los bonos del tesoro de EE. UU. se volvió más atractiva para la industria cripto. En los últimos años, algunos proyectos DeFi maduros e instituciones financieras tradicionales han comenzado a explorar RWA, incluidos algunos proyectos relacionados con bienes raíces.

Estos proyectos de RWA inmobiliarios se centran principalmente en tres direcciones: financiamiento de la fragmentación de la propiedad inmobiliaria, productos de índices del mercado inmobiliario de áreas específicas y préstamos colateralizados con tokens de propiedad. Su objetivo es diversificar los productos de inversión inmobiliaria, reducir las barreras de entrada a la inversión y aumentar la liquidez, entre otros.

En comparación con los fideicomisos de inversión en bienes raíces tradicionales (REIT), los RWA inmobiliarios tienen similitudes en la reducción de barreras de inversión y el aumento de la liquidez, pero pueden ofrecer a los inversores más oportunidades de gestión y propiedad. Sin embargo, estos proyectos todavía están en una etapa temprana y no han sido validados a largo plazo en el mercado.

RealT: Inversión en propiedades fraccionadas

RealT fue lanzado en 2019 y es uno de los primeros proyectos de activos reales (RWA) en el sector inmobiliario. Principalmente, tokeniza propiedades residenciales en EE. UU. en la cadena Gnosis para permitir la inversión de pequeños inversores. RealT adquiere propiedades y las tokeniza de acuerdo con la ley, delegando la gestión a una entidad de gestión de terceros responsable del mantenimiento y otros aspectos. Los ingresos por alquiler, después de deducir los gastos, se distribuyen a los poseedores de tokens.

RealT adopta una estructura corporativa especial, a través de una serie de LLC que posee cada propiedad, para aislar riesgos. Aproximadamente el 90% de los inversores invierten menos de 500 dólares, lo que muestra que RealT ha creado oportunidades de inversión inmobiliaria para minoristas en cierta medida. En los últimos dos años, RealT ha distribuido aproximadamente 6 millones de dólares en rentas, y los ingresos de la plataforma se sitúan entre 150 y 180 mil dólares.

Parcl: Índice de precios de bienes raíces especulativos

Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Ha creado índices inmobiliarios de áreas específicas basados en el historial de ventas, permitiendo a los inversores especular sobre las tendencias de los precios de las viviendas.

Aunque Parcl no está involucrado en transacciones inmobiliarias reales, es un producto relacionado con bienes raíces que merece atención. Sin embargo, a pesar del apoyo de numerosas instituciones de inversión reconocidas, la atención y la cuota de mercado de Parcl siguen siendo bajas, con un volumen de transacciones diario de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios. Esto indica, en cierta medida, que la aceptación del mercado de criptomonedas hacia los productos de índice inmobiliario aún no es alta.

Reinno: Préstamos garantizados por bienes raíces

Reinno operó entre 2020 y 2022, aunque ha cesado sus actividades, su diseño de productos merece ser mencionado. Ofrecía dos servicios:

1. Préstamos hipotecarios tokenizados: los propietarios pueden presentar documentos de propiedad a Reinno, y tras la aprobación, crear una empresa SPV y tokens para préstamos garantizados por la propiedad.

2. Financiamiento de hipotecas: Después de que los usuarios compran una casa con un préstamo bancario, pueden tokenizar la propiedad para obtener financiamiento, que se utilizará para pagar el préstamo bancario, y luego reembolsarán al acuerdo a una tasa de interés fija.

Sin embargo, el modelo de Reinno presenta riesgos evidentes, como la dificultad de responsabilizar a los prestatarios en caso de incumplimiento y problemas de "doble gasto" de propiedades. Estos riesgos podrían llevar a su cese de operaciones y también reflejan que el RWA inmobiliario necesita un marco legal más maduro.

Resumen y perspectivas

El RWA inmobiliario sigue siendo un campo emergente, aún no ha formado una escala de mercado clara o proyectos líderes. La escala de los proyectos existentes y la base de usuarios son pequeñas, y necesitan cumplir estrictamente con la normativa y contar con un marco legal completo. Algunos proyectos reducen el riesgo a través de estructuras de aislamiento de riesgos o eligiendo productos financieros como objeto de inversión.

En términos de regulación, actualmente falta un marco claro y coherente. Las diferentes agencias reguladoras en Estados Unidos tienen clasificaciones distintas para los tokens, y a nivel internacional también falta un estándar de referencia. Este caos regulatorio podría amenazar el desarrollo a largo plazo.

A pesar de ello, muchas empresas financieras y de criptomonedas conocidas todavía están explorando los RWA inmobiliarios. Pocos proyectos han validado preliminarmente la viabilidad en operaciones a corto plazo. Dada la importancia del sector inmobiliario en las inversiones financieras, con el establecimiento y perfeccionamiento del marco legal correspondiente, es muy probable que los RWA inmobiliarios experimenten un rápido desarrollo.