比特币房贷：一个6.6万亿美元的新蓝海

近期，美国金融界出现了两个重要信号：

1. 5月27日，华尔街百年老牌机构Cantor Fitzgerald启动了20亿美元的比特币抵押贷款计划，面向机构客户。

2. 6月底，美国联邦住房金融局(FHFA)局长Bill Pulte要求房利美和房地美研究将比特币等加密货币纳入抵押贷款评估体系。

这些举措表明，比特币正在从单纯的存量资产，转变为可影响信贷体系的金融工具。它不仅可能改变美国6.6万亿美元的住房抵押贷款市场，还可能成为推动政府支持企业(GSE)私有化的重要杠杆。

政策背景与影响

FHFA发布的第2025-360号决定要求:

• 房利美和房地美将加密货币纳入单户住宅抵押贷款风险评估
• 直接计算加密货币持有量,无需兑换成美元
• 只有在受监管的中心化交易所发行且合规的资产才有资格
• 企业必须制定风险缓解措施,如根据加密货币波动性调整

这一政策变化将为比特币持有者带来多重利好:

1. 降低借款利率。目前私人机构提供的比特币抵押贷款年利率在9-10%,新政策有望将其降至与传统抵押贷款相近水平。

2. 释放杠杆效应。持币者可以在不卖出比特币的情况下获得购房资金。

3. 扩大融资渠道。为缺乏传统信用记录但持有加密资产的群体提供新的融资途径。

4. 税收优化。避免直接出售比特币产生的资本利得税。

市场前景与挑战

据估算,若允许全部比特币市值参与房贷抵押支持,可支持约1.05万亿美元的贷款本金,占现有住房贷款存量的8-9%。即使只有50%的比特币用于抵押,仍可支持5250亿美元贷款本金。

然而,将波动性较大的加密资产引入住房金融体系也面临挑战:

• 资产波动可能引发系统性风险
• 需要建立新的风险评估模型
• 监管合规问题有待厘清

行业生态

目前已有多家机构布局比特币房贷市场:

• Milo Credit:提供最高500万美元、期限30年的加密抵押房贷
• Ledn:提供比特币抵押的短期流动性贷款
• Moon Mortgage:专注服务加密原生用户的房贷平台
• People's Reserve:正在开发自偿还式抵押贷款等创新产品

基础设施方面,Beeline Title正在搭建产权登记与数字托管系统,微策略也开发了BTC信用模型。

深远影响

比特币房贷的制度化不仅影响金融市场,还可能成为推动GSE私有化、重塑美国住房金融体系的重要杠杆。它为政府退出直接担保提供了技术替代方案,也为GSE拓展业务边界创造了空间。

在"大而美"的政策背景下,比特币正从单纯的价值储存转变为可撬动住房、税收、信贷乃至国家治理的新工具。这一转变或将开启金融新范式,重塑资本组织方式。