A Ascensão dos Ativos do Mundo Real: A Inovação Blockchain no Mercado Imobiliário
Ativos do mundo real (RWA) não são uma novidade no mercado de criptomoedas, existindo desde 2018. A tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança na época tinham muitas semelhanças com o conceito de RWA de hoje. No entanto, devido à falta de um quadro regulatório adequado e à ausência de vantagens significativas de retorno potencial, essas tentativas iniciais não conseguiram se desenvolver em uma escala de mercado madura.
Em 2022, com o contínuo aumento das taxas de juros nos EUA, o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA superou claramente as taxas de empréstimo das stablecoins no setor de criptomoedas. Isso tornou a tokenização dos títulos do Tesouro dos EUA como ativos do mundo real (RWA) cada vez mais atraente para o setor de criptomoedas. Alguns projetos DeFi maduros, assim como instituições financeiras tradicionais, começaram a explorar a área de RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado. Esses projetos visam expandir de várias maneiras o mercado de investimento imobiliário, diversificar os produtos de investimento imobiliário e reduzir as barreiras de entrada para o investimento imobiliário. Este estudo realizará uma análise de caso desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos são direcionados principalmente ao mercado imobiliário da América do Norte, as políticas, regulamentos e condições de mercado discutidos estarão principalmente focados na região da América do Norte.
Métodos de tokenização do mercado imobiliário
O mercado imobiliário é um vasto campo que contém enormes oportunidades de investimento. Um estudo realizado em março de 2023 revelou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atingiu impressionantes 1,3 trilhões de dólares. Enquanto isso, o tamanho do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.
Os principais objetivos do mercado de imóveis tokenizados incluem: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um grupo de investidores mais amplo e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos manifestam-se principalmente em três formas:
Financiamento de propriedade fracionada de imóveis
Produto de índice do mercado imobiliário de área específica
Empréstimo com garantia de token imobiliário
Além disso, a tokenização de propriedades na blockchain tem o potencial de aumentar a transparência dos ativos imobiliários e a democracia na governança.
Se você entende sobre Fundos de Investimento Imobiliário (REIT), perceberá que os REIT e os Ativos Imobiliários do Mundo Real (RWA) têm muitas semelhanças na oferta de oportunidades de investimento fracionadas em propriedades. Ambos efetivamente reduzem a barreira de entrada para investimento e aumentam a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REIT tradicionais geralmente não oferecem aos investidores oportunidades de gestão ou propriedade, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, a revisão de ativos, operações e sua estrutura de investimento dentro de um rigoroso quadro regulatório fornece um modelo de referência para projetos de RWA imobiliários.
Ao observar a operação de projetos imobiliários RWA nos últimos dois anos, podemos resumir algumas de suas vantagens e desvantagens:
Vantagens:
Reduzir o limiar de investimento
Aumentar a liquidez dos ativos
Aumentar a transparência
Realizar acessibilidade global
Gestão automatizada
Desvantagens:
Incerteza regulatória
Risco técnico
Volatilidade do mercado
Gerir a complexidade
Problemas de liquidez
No entanto, ao estudar casos específicos em profundidade, descobrimos que, devido às diferenças na gestão e nas abordagens de produto, cada projeto encontra situações reais diferentes durante o processo de operação.
Análise de Caso
Os seguintes três projetos imobiliários RWA representativos foram selecionados para análise. É importante notar que esses projetos ainda estão em estágio inicial e seus produtos ainda não passaram por validação e testes de mercado prolongados e amplos.
RealT
A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de imóveis residenciais nos EUA para investimento de varejo através da tecnologia Blockchain.
A RealT compra propriedades residenciais e tokeniza as propriedades detidas de acordo com a legislação dos EUA. A gestão, manutenção e responsabilidade pela coleta de aluguéis dessas propriedades são delegadas a uma entidade de gestão terceirizada. Após a dedução de taxas, os aluguéis gerados por essas propriedades são distribuídos entre os detentores de tokens. Vale ressaltar que o acordo não obriga a RealT a participar do investimento nas propriedades tokenizadas que promovem no mercado.
Usando uma propriedade como exemplo, o valor total dos tokens imobiliários é de 323.020 dólares, com o preço de cada token sendo 52,10 dólares, foram emitidos um total de 6.200 tokens. A propriedade gera uma receita mensal de aluguel de 2.600 dólares. Após deduzir um total de 622 dólares em custos operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, totalizando 23.736 dólares anualmente. Assim, cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, resultando em uma taxa de lucro anual de 7,35%.
A RealT forneceu 100% dos tokens ao mercado, o que significa que a RealT não precisa co-investir com os clientes e mantém um modelo quase sem risco para operar. A entidade gestora recebe 8% do aluguel e obtém a parte restante das taxas de manutenção, e a plataforma de investimento cobra apenas 2% pela tokenização de propriedades, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão.
No entanto, a descentralização da propriedade também traz alguns desafios. Quando a participação do investimento dos investidores é muito pequena, os custos de gestão da empresa tornam-se demasiado elevados e insustentáveis. Além disso, pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os detentores de tokens imobiliários.
De acordo com a análise de dados, cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% dos investidores investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% dos investidores investem mais do que esse valor. Isso indica que a RealT conseguiu, até certo ponto, criar um mercado de investimento imobiliário para investidores individuais e aumentar a liquidez no mercado imobiliário.
Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT adotou uma série de estruturas de sociedades de responsabilidade limitada (LLC), com o objetivo de garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem as operações de outras propriedades ou da empresa-mãe.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. A Parcl lançou uma fonte de dados de preços para criar índices imobiliários de áreas específicas com base no histórico de vendas. Os investidores podem especular sobre as tendências de preços das propriedades, estabelecendo posições de alta ou baixa.
Este método evita envolver-se em questões legais relacionadas com a operação de imóveis reais. A Parcl recebeu investimentos de várias empresas conhecidas, mas após mais de um ano de operação, parece não ter atraído muita atenção, com um baixo volume de transações diárias e número de utilizadores ativos.
Apesar de os produtos da Parcl serem fáceis de usar e de a atualização ser rápida, a equipe também está ativamente a lançar vários planos de aquisição de usuários, mas a atenção e a participação do mercado ainda são relativamente baixas. Isso pode, até certo ponto, indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está completamente preparado para aceitar produtos de índice imobiliário.
Reinno
Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022, que introduziu dois produtos relacionados com RWA no setor imobiliário que merecem ser mencionados.
O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado em imóveis tokenizados. Os proprietários de imóveis podem enviar documentos de propriedade para a Reinno, e após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico para eles. Em seguida, a Reinno criará contratos inteligentes para os tokens imobiliários, e os proprietários poderão depositar os tokens como garantia de empréstimo e realizar operações de empréstimo.
O segundo produto é o financiamento de hipotecas, onde os usuários podem tokenizar a propriedade após usar um empréstimo hipotecário bancário para comprar um imóvel. Os fundos obtidos são usados para pagar o empréstimo hipotecário bancário, e depois o cliente reembolsa o empréstimo ao protocolo a uma taxa de juros fixa.
O modelo de operação da Reinno apresenta alguns riscos evidentes, como a dificuldade de responsabilizar legalmente os devedores em caso de incumprimento, bem como o problema da "dupla gasto" que pode resultar da transferência de propriedade. Esses riscos podem ser uma das razões que levam à interrupção do projeto; no futuro, os RWA imobiliários precisarão de um quadro legal mais maduro para resolver essas questões.
Conclusão
O RWA imobiliário é um campo relativamente emergente, que ainda não formou uma escala de mercado clara ou gerou projetos dominantes. Os projetos atualmente em operação têm uma escala de mercado e uma base de usuários relativamente pequenas. Este campo requer operações rigorosas de conformidade e uma estrutura legal madura para regulamentação. Alguns projetos adotaram uma estrutura de empresa de isolamento de risco ou escolheram produtos financeiros relacionados com imóveis como objetivos de investimento para reduzir o risco operacional.
No entanto, para aproveitar ao máximo o potencial dos RWA imobiliários, o progresso legislativo e a conformidade operacional são indispensáveis. Atualmente, não existe um quadro regulatório claro e consistente para os RWA imobiliários. Existem divergências na classificação dos tokens entre diferentes órgãos reguladores, e falta um quadro regulatório internacional de referência. Essa falta de consistência regulatória pode ameaçar investidores potenciais e afetar a viabilidade a longo prazo da tokenização imobiliária.
Apesar disso, muitas empresas financeiras renomadas e empresas de criptomoedas continuam a explorar ativamente o setor de RWA imobiliário. Alguns projetos já demonstraram preliminarmente a viabilidade dos produtos em operações de curto prazo. Considerando a grande escala dos imóveis no campo dos investimentos financeiros, com o estabelecimento e aprimoramento do quadro legal relacionado, espera-se que os RWA imobiliários tenham um rápido desenvolvimento.
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· 6h atrás
Não brinque, apenas espere pela grande bull run de rendimento.
Tendência de blockchain no setor imobiliário: Análise de casos de projetos RWA e desafios futuros
A Ascensão dos Ativos do Mundo Real: A Inovação Blockchain no Mercado Imobiliário
Ativos do mundo real (RWA) não são uma novidade no mercado de criptomoedas, existindo desde 2018. A tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança na época tinham muitas semelhanças com o conceito de RWA de hoje. No entanto, devido à falta de um quadro regulatório adequado e à ausência de vantagens significativas de retorno potencial, essas tentativas iniciais não conseguiram se desenvolver em uma escala de mercado madura.
Em 2022, com o contínuo aumento das taxas de juros nos EUA, o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA superou claramente as taxas de empréstimo das stablecoins no setor de criptomoedas. Isso tornou a tokenização dos títulos do Tesouro dos EUA como ativos do mundo real (RWA) cada vez mais atraente para o setor de criptomoedas. Alguns projetos DeFi maduros, assim como instituições financeiras tradicionais, começaram a explorar a área de RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado. Esses projetos visam expandir de várias maneiras o mercado de investimento imobiliário, diversificar os produtos de investimento imobiliário e reduzir as barreiras de entrada para o investimento imobiliário. Este estudo realizará uma análise de caso desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos são direcionados principalmente ao mercado imobiliário da América do Norte, as políticas, regulamentos e condições de mercado discutidos estarão principalmente focados na região da América do Norte.
Métodos de tokenização do mercado imobiliário
O mercado imobiliário é um vasto campo que contém enormes oportunidades de investimento. Um estudo realizado em março de 2023 revelou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atingiu impressionantes 1,3 trilhões de dólares. Enquanto isso, o tamanho do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.
Os principais objetivos do mercado de imóveis tokenizados incluem: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um grupo de investidores mais amplo e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos manifestam-se principalmente em três formas:
Além disso, a tokenização de propriedades na blockchain tem o potencial de aumentar a transparência dos ativos imobiliários e a democracia na governança.
Se você entende sobre Fundos de Investimento Imobiliário (REIT), perceberá que os REIT e os Ativos Imobiliários do Mundo Real (RWA) têm muitas semelhanças na oferta de oportunidades de investimento fracionadas em propriedades. Ambos efetivamente reduzem a barreira de entrada para investimento e aumentam a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REIT tradicionais geralmente não oferecem aos investidores oportunidades de gestão ou propriedade, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, a revisão de ativos, operações e sua estrutura de investimento dentro de um rigoroso quadro regulatório fornece um modelo de referência para projetos de RWA imobiliários.
Ao observar a operação de projetos imobiliários RWA nos últimos dois anos, podemos resumir algumas de suas vantagens e desvantagens:
Vantagens:
Desvantagens:
No entanto, ao estudar casos específicos em profundidade, descobrimos que, devido às diferenças na gestão e nas abordagens de produto, cada projeto encontra situações reais diferentes durante o processo de operação.
Análise de Caso
Os seguintes três projetos imobiliários RWA representativos foram selecionados para análise. É importante notar que esses projetos ainda estão em estágio inicial e seus produtos ainda não passaram por validação e testes de mercado prolongados e amplos.
RealT
A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de imóveis residenciais nos EUA para investimento de varejo através da tecnologia Blockchain.
A RealT compra propriedades residenciais e tokeniza as propriedades detidas de acordo com a legislação dos EUA. A gestão, manutenção e responsabilidade pela coleta de aluguéis dessas propriedades são delegadas a uma entidade de gestão terceirizada. Após a dedução de taxas, os aluguéis gerados por essas propriedades são distribuídos entre os detentores de tokens. Vale ressaltar que o acordo não obriga a RealT a participar do investimento nas propriedades tokenizadas que promovem no mercado.
Usando uma propriedade como exemplo, o valor total dos tokens imobiliários é de 323.020 dólares, com o preço de cada token sendo 52,10 dólares, foram emitidos um total de 6.200 tokens. A propriedade gera uma receita mensal de aluguel de 2.600 dólares. Após deduzir um total de 622 dólares em custos operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, totalizando 23.736 dólares anualmente. Assim, cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, resultando em uma taxa de lucro anual de 7,35%.
A RealT forneceu 100% dos tokens ao mercado, o que significa que a RealT não precisa co-investir com os clientes e mantém um modelo quase sem risco para operar. A entidade gestora recebe 8% do aluguel e obtém a parte restante das taxas de manutenção, e a plataforma de investimento cobra apenas 2% pela tokenização de propriedades, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão.
No entanto, a descentralização da propriedade também traz alguns desafios. Quando a participação do investimento dos investidores é muito pequena, os custos de gestão da empresa tornam-se demasiado elevados e insustentáveis. Além disso, pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os detentores de tokens imobiliários.
De acordo com a análise de dados, cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% dos investidores investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% dos investidores investem mais do que esse valor. Isso indica que a RealT conseguiu, até certo ponto, criar um mercado de investimento imobiliário para investidores individuais e aumentar a liquidez no mercado imobiliário.
Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT adotou uma série de estruturas de sociedades de responsabilidade limitada (LLC), com o objetivo de garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem as operações de outras propriedades ou da empresa-mãe.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. A Parcl lançou uma fonte de dados de preços para criar índices imobiliários de áreas específicas com base no histórico de vendas. Os investidores podem especular sobre as tendências de preços das propriedades, estabelecendo posições de alta ou baixa.
Este método evita envolver-se em questões legais relacionadas com a operação de imóveis reais. A Parcl recebeu investimentos de várias empresas conhecidas, mas após mais de um ano de operação, parece não ter atraído muita atenção, com um baixo volume de transações diárias e número de utilizadores ativos.
Apesar de os produtos da Parcl serem fáceis de usar e de a atualização ser rápida, a equipe também está ativamente a lançar vários planos de aquisição de usuários, mas a atenção e a participação do mercado ainda são relativamente baixas. Isso pode, até certo ponto, indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está completamente preparado para aceitar produtos de índice imobiliário.
Reinno
Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022, que introduziu dois produtos relacionados com RWA no setor imobiliário que merecem ser mencionados.
O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado em imóveis tokenizados. Os proprietários de imóveis podem enviar documentos de propriedade para a Reinno, e após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico para eles. Em seguida, a Reinno criará contratos inteligentes para os tokens imobiliários, e os proprietários poderão depositar os tokens como garantia de empréstimo e realizar operações de empréstimo.
O segundo produto é o financiamento de hipotecas, onde os usuários podem tokenizar a propriedade após usar um empréstimo hipotecário bancário para comprar um imóvel. Os fundos obtidos são usados para pagar o empréstimo hipotecário bancário, e depois o cliente reembolsa o empréstimo ao protocolo a uma taxa de juros fixa.
O modelo de operação da Reinno apresenta alguns riscos evidentes, como a dificuldade de responsabilizar legalmente os devedores em caso de incumprimento, bem como o problema da "dupla gasto" que pode resultar da transferência de propriedade. Esses riscos podem ser uma das razões que levam à interrupção do projeto; no futuro, os RWA imobiliários precisarão de um quadro legal mais maduro para resolver essas questões.
Conclusão
O RWA imobiliário é um campo relativamente emergente, que ainda não formou uma escala de mercado clara ou gerou projetos dominantes. Os projetos atualmente em operação têm uma escala de mercado e uma base de usuários relativamente pequenas. Este campo requer operações rigorosas de conformidade e uma estrutura legal madura para regulamentação. Alguns projetos adotaram uma estrutura de empresa de isolamento de risco ou escolheram produtos financeiros relacionados com imóveis como objetivos de investimento para reduzir o risco operacional.
No entanto, para aproveitar ao máximo o potencial dos RWA imobiliários, o progresso legislativo e a conformidade operacional são indispensáveis. Atualmente, não existe um quadro regulatório claro e consistente para os RWA imobiliários. Existem divergências na classificação dos tokens entre diferentes órgãos reguladores, e falta um quadro regulatório internacional de referência. Essa falta de consistência regulatória pode ameaçar investidores potenciais e afetar a viabilidade a longo prazo da tokenização imobiliária.
Apesar disso, muitas empresas financeiras renomadas e empresas de criptomoedas continuam a explorar ativamente o setor de RWA imobiliário. Alguns projetos já demonstraram preliminarmente a viabilidade dos produtos em operações de curto prazo. Considerando a grande escala dos imóveis no campo dos investimentos financeiros, com o estabelecimento e aprimoramento do quadro legal relacionado, espera-se que os RWA imobiliários tenham um rápido desenvolvimento.